Abrechnung Finanzierungsbeitrag und Miete nach Auszug

Quelle: AK-Wien (leider nicht mehr vorhanden )

2002-07-26

2.463 Euro plus Zinsen bekommen zwei Salzburger Mieter von ihrer ehemaligen Wohnbaugenossenschaft zurück: Das erreichte die AK in einem Musterprozess, der für alle Genossenschaftsmieter eine Streitfrage endgültig klärt. Wenn Mieter aus einer Genossenschaftswohnung ausziehen, aber erst danach die Endabrechnung gelegt wird und dann erst klar wird, dass ihnen aus der bezahlten Miete eigentlich eine Gutschrift zustünde, so wurde diese bisher immer den Nachmietern ausbezahlt.

Die Genossenschaften argumentierten, diese (für sie einfachere) Auszahlung an die derzeitigen Mieter sei gerechtfertigt, weil die Gutschrift auf die Wohnung bezogen sei. Ungerecht, fand die Arbeiterkammer und strengte in einem Musterfall für zwei Genossenschaftsmieter aus Salzburg ein Verfahren vor dem Bezirksgericht St. Johann im Pongau an, das sie im Oktober 2001 auch gewann. Die damals geklagte "Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft mbH" berief gegen das Urteil, verlor auch in Zweiter Instanz vor dem Landesgericht Salzburg und jetzt (14. Mai 2002, 5 Ob 111/02p) auch die Revision vor dem Obersten Gerichtshof.

Die bisher übliche Praxis: Die Miete (und manchmal auch der Finanzierungsbeitrag) in Genossenschaftswohnungen werden beim Erstbezug einer Wohnung provisorisch festgelegt. Erst die Endabrechnung der Baukosten (inklusive der Grundkosten und Nebenkosten) zeigt, ob die vorläufige Miete zu hoch oder zu niedrig war. Diese Endabrechnung erfolgt normalerweise zwischen drei und sieben Jahre nach dem Erstbezug. Ist ein Mieter in der Zwischenzeit ausgezogen und hat ein Nachmieter die Wohnung belegt, so haben bisher die Genossenschaften die Gutschrift zur Gänze den neuen Mietern überwiesen – aber auch die Nachzahlung für den gesamten Zeitraum den Nachmietern verrechnet.

Im geklagten Fall waren die beiden Salzburger Mieter (zwei Nachbarn) Ende 1992 eingezogen und nicht ganz fünf Jahre später wieder ausgezogen. Weitere zwei Jahre später ergab die Endabrechnung eine Gutschrift – und die wurde zur Gänze den Nachmietern ausbezahlt. Das hat jetzt in letzter Instanz der OGH für rechtswidrig erklärt: Die beiden Mieter bekommen 1.334 bzw 1.129 Euro zurück, den anteiligen Betrag für jene fünf Jahre, in denen sie die überhöhte Miete gezahlt hatten.

Umgekehrt bedeutet das OGH-Erkenntnis auch, dass Nachzahlungen aus der Baukostenendabrechnung nicht mehr zur Gänze dem "aktuellen" Nachmieter verrechnet werden dürfen, sondern anteilig auch auf den/die früheren Mieter aufgeteilt werden müssen. Genau so, wie das bei der Abrechnung von Heizkosten (bei einer Hauszentralheizung oder bei Fernwärme) auch in Genossenschaftswohnungen schon der Fall ist: Im Heizkostenabrechnungsgesetz ist nämlich geregelt, dass bei einem Wohnungswechsel während der Abrechnungsperiode der Ausgezogene jene Heizkosten anteilig nachzahlen muss, die auf die Zeit seiner Nutzungsdauer entfallen waren.

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